如何为采购人选出好的物业服务供应商？
?政府采购物业服务主要集中在办公场所、学校、医院、公共场馆等领域，每个预算单位都想采到一个好的物业服务商，那么，什么样的物业服务供应商才称得上“好”？大体的评判标准是什么？如何为采购人选出好的物业服务商呢？

什么是好的物业服务商？

保障服务质量履约团队稳定

支持中小企业发展是政府采购的政策功能，物业服务企业多为中小企业。在政府采购领域，评判一个物业服务供应商是否“好”，并非单纯看企业规模或过往荣誉，应从履约能力、管理机制、人员稳定性、服务细节等多个维度进行综合评估。

某省公安厅警务保障部相关人员认为，首先，履约能力与诚信是核心标准。好的供应商服务经验要丰富，能够严格按照投标（响应）方案和合同约定保质保量执行服务内容，不擅自变更关键岗位人员，如项目经理、保洁组长等。其次，制度健全与过程管控体现管理水平。好的物业企业有一套标准化的服务体系，涵盖清洁、安保、设备维保、绿化养护等各环节，不损害采购人的利益，甚至会提出一些合理化的建议，比如如何节水节电等。

荆门市公共资源交易中心采购一科科长邹军认为，供应商想以口碑、服务赢得市场，做大做强的，服务质量一般都差不了，否则就会影响后续在政府采购领域的口碑和竞标。另外，物业供应商也会看项目能否有合理利润，一般有利润的项目，供应商都会按照投标（响应）时承诺的人员以及服务质量履约。

除此之外，浙江浙大新宇物业集团有限公司市场拓展部总经理崔云飞认为，物业是劳动密集型行业，人员以及其工作经验是物业企业的宝贵财富。第一，一线员工的实操经验和管理人员的行业沉淀直接影响服务质量。优秀的物业企业往往拥有熟悉基层运作的中高层团队，而非仅具理论背景的“空降”管理者。第二，企业战略与行业沉淀决定一个企业的价值观。有些短期逐利型物业企业易忽视服务质量，损害采购人利益；而注重长期发展的物业企业，会通过合理利润空间保障服务投入，维护自身口碑与市场竞争力。历史沉淀深厚的物业企业往往积累了成熟的供应链、客户资源和行业影响力，更能应对复杂服务需求。

“适配性比物业企业的绝对规模更重要”，武汉贵阁物业管理有限责任公司总经理桂梦婷说，很多政府采购物业服务项目专门面向中小企业，因此“好”的供应商未必是大型企业，而是最契合项目特点、能提供标准化、精细化服务的企业。比如办公场所类物业项目看重流程规范与细节品质，服务人员勤快、穿着干净整洁、精神面貌好等。

服务标准量化具体可验证

建立分级考核机制定期检查

部分物业服务项目在履约阶段出现服务标准降低、人员配备不到位等问题，那么在采购环节和履约环节如何破解这一难题？

天津市政府采购评审专家张英介绍，物业服务的核心在于“人”，采购文件可针对部分重要岗位人员用承诺函方式响应以保障履约人员一致性。例如合同签订后，进场服务的主要成员包括项目经理、保洁（会务）组长、水电维修员与投标文件一致，如中标（成交）供应商更换主要成员须提前经采购人同意，中标（成交）供应商擅自更换主要人员的，采购人有权解除合同并追究其违约责任。可以将“人员稳定措施”作为评分项，引导供应商重视团队建设，此举旨在保障履约服务人员与投标承诺一致，提升服务连续性。

对此，荆门市公共资源交易中心采购一科科长邹军认为，不可量化的技术方案，后期都无法变成履约量化指标。

“需要中标（成交）供应商承担的费用和责任应在采购文件中清晰列出。”济南公共资源交易中心相关人员说，如垃圾清运费、低值易耗品、设备维保参考费用等，方便供应商进行合理报价，也避免履约过程中因权责不清引发争议。

另外，服务标准应具体、可验证，避免使用模糊、主观性描述。如“绿植养护不到位”可细化为“绿植枯萎或缺失每处每日扣100元”，“人员缺岗”明确为“每少1人/次扣300元”。如“绿植枯萎每处每日扣300元”“在岗人数缺1人/次扣500元”。履约验收不能“事后算总账”，应建立月度、季度、年度分级考核机制，设定整改期限与扣款比例（如未按期整改扣除当期服务费5%）等，强化供应商管理责任。

在履约环节，物业服务具有“边做边交付”的特点，采购人需实施全过程跟踪，定期抽查服务记录、设备维保台账、人员考勤、投诉处理情况等。另外，有些物业项目允许分包，应明确分包范围、资质要求及管理责任，防止“层层转包、以次充好”；特种岗位（如电梯维保、消防值班）必须持国家准入类职业资格证书上岗      修霄云